Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, die ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie hoch die Miteigentumsanteile sind und welche Regeln in der Eigentümergemeinschaft gelten.
Was steht in der Teilungserklärung?
Rechtsgrundlage ist Paragraf 8 Wohnungseigentumsgesetz. Die Erklärung teilt das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile auf, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden sind. Sie bestimmt damit, wem was gehört - und wer wofür zahlt.
Ein vollständiges Dokument umfasst je nach Objekt gut 20 bis 40 Seiten und besteht aus drei Teilen: dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung.
- Aufteilungsplan: zeichnerische Darstellung, welche Räume zum Sondereigentum gehören
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: behördliche Bestätigung, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind
- Gemeinschaftsordnung: Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander
Warum ist die Teilungserklärung beim Kauf so wichtig?
Sie entscheidet über Kosten und Nutzungsrechte. Aus den Miteigentumsanteilen ergibt sich, welchen Anteil du an Hausgeld und Sonderumlagen trägst und wie viel Stimmgewicht du in der Eigentümerversammlung hast.
Ebenso wichtig ist die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Fenster, Balkone oder Terrassen sind je nach Erklärung unterschiedlich zugeordnet - und damit auch die Frage, wer eine Sanierung bezahlt. Für Kapitalanleger relevant sind zudem Nutzungsbeschränkungen, etwa Vorgaben zur gewerblichen Nutzung oder zur Kurzzeitvermietung.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem einzelnen Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen - typischerweise einen Stellplatz, einen Kellerraum oder eine Gartenfläche. Eigentümer bleibt die Gemeinschaft, die Nutzung liegt aber exklusiv bei einer Einheit.
Für Käufer ist das relevant, weil solche Rechte den Wert einer Wohnung spürbar beeinflussen. Sie müssen in der Teilungserklärung verankert sein; eine mündliche Zusage oder jahrelange Übung ersetzt den Eintrag nicht.
Was bedeuten die Miteigentumsanteile?
Die Miteigentumsanteile werden meist in Tausendsteln angegeben und bestimmen den Anteil am Gemeinschaftseigentum. Sie sind der Schlüssel für die Verteilung von Hausgeld, Rücklagenzahlungen und Sonderumlagen und in der Regel auch für das Stimmgewicht.
Sie orientieren sich häufig an der Wohnfläche, müssen es aber nicht. Weicht der Anteil deutlich von der Fläche ab, zahlst du dauerhaft mehr oder weniger als es der Größe entspricht - ein Punkt, den man vor dem Kauf prüfen sollte.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
Sie liegt beim Grundbuchamt und ist Teil der Grundakte. Verkäufer, Hausverwaltung oder Notar können sie zur Verfügung stellen; als Kaufinteressent solltest du sie vor der Beurkundung vollständig lesen - inklusive späterer Änderungsvereinbarungen, die als Nachträge eingetragen sein können.
