Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparguthaben einer Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes heißt sie offiziell Erhaltungsrücklage. Jeder Eigentümer zahlt monatlich über das Hausgeld ein.
Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Die Rücklage ist ein Topf, aus dem größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bezahlt werden - etwa ein neues Dach, die Fassade, der Aufzug oder die Heizungsanlage. Eingezahlt wird monatlich über das Hausgeld, verwaltet wird sie von der Eigentümergemeinschaft.
Seit der WEG-Reform lautet der gesetzliche Begriff Erhaltungsrücklage. In Kaufverträgen, Protokollen und Hausgeldabrechnungen findest du beide Bezeichnungen; gemeint ist dasselbe.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Eine gesetzlich fixierte Höhe gibt es für frei finanzierte Wohnungen nicht - die Gemeinschaft beschließt sie selbst. In der Praxis haben sich zwei Orientierungen durchgesetzt.
Die erste stammt aus Paragraf 28 der Zweiten Berechnungsverordnung und staffelt nach Gebäudealter: bis 22 Jahre rund 7,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, bei 23 bis 32 Jahren rund 9,00 Euro, bei älteren Gebäuden rund 11,50 Euro. Diese Werte gelten unmittelbar nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, dienen aber als Richtschnur.
Die zweite ist die Peterssche Formel. Sie unterstellt, dass über 80 Jahre etwa das 1,5-Fache der Herstellungskosten für Instandhaltung anfällt, wovon rund 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Rechnerisch: Herstellungskosten mal 1,5, geteilt durch 80 Jahre, mal 0,7.
Für Kapitalanleger ist die Höhe ein Qualitätsmerkmal. Eine gut gefüllte Rücklage senkt das Risiko von Sonderumlagen; ist sie auffällig niedrig, drohen bei der nächsten großen Maßnahme Nachzahlungen von mehreren tausend Euro. Ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und auf den Rücklagenstand gehört deshalb in jede Kaufprüfung.
- Bis 22 Jahre: rund 7,10 Euro je Quadratmeter und Jahr
- 23 bis 32 Jahre: rund 9,00 Euro
- Älter als 32 Jahre: rund 11,50 Euro
- Peterssche Formel: Herstellungskosten x 1,5 / 80 Jahre x 0,7
Was ist eine Sonderumlage?
Reicht die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht aus, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Jeder Eigentümer zahlt dann zusätzlich nach seinem Miteigentumsanteil - je nach Vorhaben können das mehrere tausend Euro auf einmal sein.
Genau davor schützt eine auskömmliche Rücklage. Wer eine Wohnung mit niedriger Rücklage kauft, übernimmt das Risiko der nächsten Sonderumlage mit.
Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?
Nicht im Jahr der Einzahlung. Wer vermietet, kann die Beträge erst dann als Werbungskosten geltend machen, wenn die Gemeinschaft sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Die Hausgeldabrechnung weist diesen Anteil aus.
Der Grund: Solange das Geld im Topf liegt, ist es noch nicht abgeflossen im steuerlichen Sinne - es gehört weiterhin dem Vermögen der Gemeinschaft.
Was passiert mit der Rücklage beim Verkauf?
Die Rücklage bleibt bei der Eigentümergemeinschaft. Sie wird nicht ausgezahlt, sondern geht rechnerisch mit der Wohnung auf den Käufer über. Häufig wird der Anteil im Kaufvertrag beziffert.
Wichtig für die Steuer: Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden (II R 49/17), dass der anteilige Rücklagenbetrag die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert. Das früher verbreitete Sparmodell, die Rücklage im Vertrag herauszurechnen, funktioniert damit nicht mehr.
