Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und gehört damit zum größten Posten der Kaufnebenkosten. Fällig wird sie nach dem Bescheid des Finanzamts.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland rund 12.000 Euro.
- Bayern: 3,5 Prozent
- Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 Prozent
- Bremen, Hamburg, Sachsen: 5,5 Prozent
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
Wie berechne ich die Grunderwerbsteuer?
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel also der beurkundete Kaufpreis. Multipliziert mit dem Satz deines Bundeslands ergibt sich die Steuer.
Ein Beispiel über die Spannbreite: Bei 400.000 Euro Kaufpreis zahlst du in Bayern 14.000 Euro, in Baden-Württemberg oder Niedersachsen 20.000 Euro, in Hamburg oder Sachsen 22.000 Euro, in Berlin oder Hessen 24.000 Euro und in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, im Saarland oder in Schleswig-Holstein 26.000 Euro.
Übernimmt der Käufer weitere Leistungen - etwa eine Rückbauverpflichtung oder übernommene Erschließungskosten -, rechnet das Finanzamt diese der Gegenleistung hinzu. Liegt die Gegenleistung unter der gesetzlichen Freigrenze von 2.500 Euro, fällt keine Steuer an.
- Grunderwerbsteuer = Kaufpreis mal Steuersatz des Bundeslands
- 400.000 Euro in Bayern (3,5 %): 14.000 Euro
- 400.000 Euro in Niedersachsen (5,0 %): 20.000 Euro
- 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen (6,5 %): 26.000 Euro
Warum sind die Sätze so unterschiedlich?
Seit der Föderalismusreform von 2006 dürfen die Länder den Steuersatz selbst festlegen. Bis dahin galten bundeseinheitlich 3,5 Prozent - dieser Satz gilt heute nur noch in Bayern. Die übrigen Länder haben mehrfach erhöht, um ihre Haushalte zu stärken.
Die Sätze bleiben in Bewegung: Bremen hat zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht, Thüringen dagegen zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt. Vor dem Kauf lohnt deshalb der Blick auf den tagesaktuellen Satz.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kaufvertrag dem Finanzamt. Das Finanzamt versendet daraufhin den Steuerbescheid, die Zahlung ist in der Regel innerhalb eines Monats fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus - ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Praktisch heißt das: Die Grunderwerbsteuer muss aus Eigenkapital bezahlt werden, bevor du als Eigentümer eingetragen wirst. Banken finanzieren Kaufnebenkosten nur selten mit.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Ein legaler Hebel ist die saubere Trennung beweglicher Bestandteile: Einbauküche, Markisen oder eine mitverkaufte Sauna sind kein Grundstückszubehör. Werden sie im Kaufvertrag mit realistischem Wert gesondert ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage. Übertriebene Ansätze prüft das Finanzamt allerdings.
Nicht mehr möglich ist der frühere Klassiker über die Instandhaltungsrücklage: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17) entschieden, dass die anteilige Rücklage die Bemessungsgrundlage nicht mindert. Sie gehört zum Vermögen der Eigentümergemeinschaft und geht beim Verkauf nicht auf den Käufer über.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Bei einer vermieteten Immobilie ja - allerdings nicht sofort. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Kaufpreis über die Abschreibung verteilt. Sie erhöht damit anteilig die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes, der auf den Grund und Boden entfallende Teil bleibt außen vor.
Bei einer selbst genutzten Immobilie ist sie steuerlich nicht absetzbar.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Steuerfrei bleiben unter anderem Erwerbe von Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern, Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie - also etwa von Eltern auf Kinder - sowie Erbschaften und Schenkungen. Auch geringwertige Erwerbe unter der gesetzlichen Freigrenze bleiben unbesteuert.
