Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals eine vermietete Immobilie pro Jahr an Mieteinnahmen erwirtschaftet. Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, die aussagekräftigere Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Kosten.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl, um vermietete Immobilien miteinander zu vergleichen. Sie beantwortet eine einzige Frage: Wie viel Prozent des eingesetzten Geldes kommt pro Jahr über die Miete zurück? Damit lässt sich eine Wohnung in Leipzig mit einer in Hamburg vergleichen, obwohl Kaufpreis und Miete völlig unterschiedlich hoch sind.
Wichtig ist die Abgrenzung zur Gesamtrendite. Die Mietrendite betrachtet ausschließlich die laufenden Mieteinnahmen. Wertsteigerung, Steuervorteile durch die Abschreibung und der Effekt der Finanzierung bleiben außen vor - diese Faktoren entscheiden aber mit darüber, ob sich eine Kapitalanlage am Ende rechnet.
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist schnell ermittelt und dient der ersten Grobauswahl. Du teilst die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizierst mit 100.
Rechenbeispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro, die Kaltmiete beträgt 1.000 Euro monatlich, also 12.000 Euro im Jahr. 12.000 geteilt durch 300.000 ergibt 0,04 - die Bruttomietrendite liegt bei 4 Prozent.
Achte darauf, ausschließlich mit der Kaltmiete zu rechnen. Nebenkosten legst du auf die Mieter um, sie sind kein Ertrag. Wer versehentlich die Warmmiete einsetzt, rechnet sich die Rendite deutlich zu schön.
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100
- Nur Kaltmiete verwenden, niemals die Warmmiete
- Als schnelle Vorauswahl geeignet, nicht als Entscheidungsgrundlage
Wie berechnet man die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite rechnet realistisch, weil sie zwei Dinge berücksichtigt, die die Bruttorechnung ausblendet: die Kaufnebenkosten und die Kosten, die du als Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kannst.
Im Zähler steht die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten. Dazu zählen vor allem die Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfallwagnis. Im Nenner steht der Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage - je nach Bundesland und Konstellation sind das rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Weiter am Beispiel: Von 12.000 Euro Kaltmiete gehen 1.800 Euro nicht umlagefähige Kosten ab, es bleiben 10.200 Euro. Der Kaufpreis von 300.000 Euro erhöht sich um rund 10 Prozent Nebenkosten auf 330.000 Euro. 10.200 geteilt durch 330.000 ergibt eine Nettomietrendite von rund 3,1 Prozent - fast einen ganzen Prozentpunkt unter der Bruttorendite.
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100
- Nicht umlagefähig: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Zielmarke gibt es nicht, weil Lage und Rendite gegenläufig wirken. In gefragten Großstädten sind die Kaufpreise hoch, die Bruttomietrenditen liegen dort häufig zwischen 2,5 und 3,5 Prozent - dafür sind Vermietbarkeit und Wertentwicklung stabiler. In kleineren Städten und der Peripherie sind 4 bis 6 Prozent möglich, allerdings bei höherem Leerstands- und Wertrisiko.
Sinnvoller als eine Wunschzahl ist der Vergleich mit dem Zinsniveau: Liegt die Nettomietrendite unter dem Zinssatz deiner Finanzierung, trägt sich die Immobilie aus der Miete allein nicht. Dann muss die Rechnung über Steuerwirkung, Tilgungsgewinn und Wertentwicklung aufgehen.
Wie hängen Mietrendite und Kaufpreisfaktor zusammen?
Der Kaufpreisfaktor ist die Umkehrung der Bruttomietrendite. Er sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Bei 4 Prozent Bruttomietrendite liegt der Faktor bei 25, bei 3 Prozent bei rund 33.
Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Blickwinkeln. In Immobilienanzeigen begegnet dir häufiger der Faktor, im Renditevergleich eher die Prozentzahl.
Warum ist die Mietrendite allein nicht entscheidend?
Zwei Immobilien mit identischer Mietrendite können nach Steuern völlig unterschiedlich dastehen. Entscheidend ist, was am Monatsende tatsächlich übrig bleibt - der Cashflow nach Zins, Tilgung, nicht umlagefähigen Kosten und Steuererstattung.
Genau hier wirkt die Abschreibung: Sie senkt die Steuerlast, ohne dass Geld abfließt. Ein Objekt mit moderater Mietrendite, aber hohem Gebäudeanteil und kurzer Restnutzungsdauer kann deshalb besser abschneiden als eines mit höherer Bruttorendite.
Welche Fehler passieren bei der Berechnung am häufigsten?
Der häufigste Fehler ist die Warmmiete im Zähler. Danach folgen vergessene Kaufnebenkosten im Nenner, eine zu niedrig angesetzte Instandhaltungsrücklage und die Annahme durchgehender Vollvermietung. Wer mit Leerstand und Rücklage realistisch rechnet, verliert oft einen halben Prozentpunkt - findet dafür aber keine bösen Überraschungen im dritten Jahr.
