Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilt, und ist die gebräuchlichste Kennzahl, um Objekte schnell miteinander zu vergleichen.
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Die Formel ist denkbar einfach: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 12.000 Euro Jahreskaltmiete ergibt sich ein Faktor von 25 - der Kaufpreis entspricht also 25 Jahreskaltmieten.
Der Faktor wird auch Vervielfältiger oder Maklerfaktor genannt. In Exposés steht er häufig direkt neben dem Kaufpreis.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete
- Faktor 20 entspricht 5 Prozent Bruttomietrendite
- Faktor 25 entspricht 4 Prozent
- Faktor 30 entspricht rund 3,3 Prozent
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Eine feste Grenze gibt es nicht, weil der Faktor die Lage abbildet. In gefragten Großstädten sind Werte zwischen 28 und 35 üblich, in mittleren Städten eher 20 bis 25, in ländlichen Regionen teils darunter. Ein niedriger Faktor bedeutet eine höhere laufende Rendite, aber meist auch ein schwächeres Umfeld.
Als Faustregel gilt: Der Faktor sagt, wie viele Jahre die Miete braucht, um den Kaufpreis zu erwirtschaften - Nebenkosten, Instandhaltung und Steuern noch nicht eingerechnet. Deshalb taugt er zur Vorauswahl, nicht zur Entscheidung.
Was sagt der Kaufpreisfaktor über die Amortisation?
Umgangssprachlich heißt es oft, der Faktor zeige, nach wie vielen Jahren sich eine Immobilie bezahlt macht. Das stimmt nur grob: Er rechnet mit der Bruttokaltmiete und blendet Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand und Steuern aus.
Realistisch liegt die tatsächliche Amortisationsdauer deutlich über dem Faktor. Wer die Kaufnebenkosten von 8 bis 15 Prozent und die laufenden Kosten einrechnet, landet bei Faktor 25 schnell bei über 30 Jahren reiner Mietrückflussdauer - ohne Finanzierung und Steuerwirkung.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Mietrendite zusammen?
Beide Kennzahlen sind mathematisch dasselbe, nur umgekehrt: Die Bruttomietrendite ist 100 geteilt durch den Faktor. Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent, ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent.
Für eine belastbare Einschätzung braucht es die Nettobetrachtung mit Kaufnebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten - und anschließend den Blick auf Finanzierung, Abschreibung und Cashflow.
