AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerliche Abschreibung eines Gebäudes. Als Vermieter ziehst du damit jedes Jahr einen Teil der Anschaffungskosten von deinen Mieteinnahmen ab und senkst so deine Steuerlast - obwohl dir dafür kein Geld abfließt.
Was bedeutet AfA bei Immobilien?
AfA ist die Abkürzung für Absetzung für Abnutzung. Der Gesetzgeber unterstellt, dass sich ein Gebäude über die Jahre abnutzt, und lässt dich diesen Wertverlust steuerlich geltend machen. Bei einer vermieteten Immobilie mindert die AfA deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Der entscheidende Punkt für Kapitalanleger: Die AfA ist ein Aufwand, der steuerlich zählt, ohne dass Geld abfließt. Deine Miete fließt weiter, die Steuerlast sinkt trotzdem. Genau dieser Effekt macht den Unterschied zwischen einer Immobilie, die sich trägt, und einer, die monatlich Geld kostet.
Wie hoch ist die AfA bei einer Wohnung?
Der Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gelten 3 Prozent pro Jahr. Für Gebäude ab Baujahr 1925 sind es 2 Prozent, für ältere Gebäude 2,5 Prozent.
Die Sätze bestimmen zugleich den Abschreibungszeitraum: 2 Prozent entsprechen 50 Jahren, 2,5 Prozent 40 Jahren und 3 Prozent rund 33 Jahren.
- Fertigstellung ab 2023: 3 Prozent pro Jahr, also rund 33 Jahre
- Baujahr ab 1925: 2 Prozent pro Jahr, also 50 Jahre
- Baujahr vor 1925: 2,5 Prozent pro Jahr, also 40 Jahre
Wie berechne ich die AfA konkret?
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, niemals das Grundstück - Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Der Kaufpreis muss deshalb in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt werden.
Rechenbeispiel: Der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro, davon entfallen 300.000 Euro auf das Gebäude und 100.000 Euro auf den Grund. Bei einem Baujahr von 1990 gilt ein Satz von 2 Prozent. 300.000 Euro mal 2 Prozent ergeben 6.000 Euro Abschreibung pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rund 2.520 Euro weniger Steuern jährlich.
Wichtig: Auch die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gehören anteilig zur Bemessungsgrundlage - sie werden im selben Verhältnis auf Gebäude und Grundstück verteilt.
- Bemessungsgrundlage = Gebäudeanteil des Kaufpreises plus anteilige Kaufnebenkosten
- Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage mal AfA-Satz
- Steuerersparnis = jährliche AfA mal persönlicher Grenzsteuersatz
Welche Sonderformen der AfA gibt es?
Neben der linearen Abschreibung gibt es befristete Sonderregelungen. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist nach Paragraf 7 Absatz 5a Einkommensteuergesetz eine degressive AfA von 5 Prozent möglich; sie bemisst sich am jeweiligen Restwert, die Beträge sind anfangs höher und sinken über die Zeit. Maßgeblich ist der tatsächliche Baubeginn, nicht das Datum des Bauantrags, und das Gebäude muss überwiegend Wohnzwecken dienen.
Für den Mietwohnungsneubau kommt unter engen Voraussetzungen zusätzlich eine Sonderabschreibung nach Paragraf 7b Einkommensteuergesetz infrage. Bei Denkmalobjekten lassen sich die Sanierungskosten über mehrere Jahre erhöht abschreiben - das ist der Grund, warum Denkmalimmobilien für Anleger mit hoher Steuerlast interessant sind.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei der linearen AfA schreibst du jedes Jahr denselben Betrag ab - die Rechnung bleibt über Jahrzehnte gleich. Die degressive AfA setzt am Restwert an: Im ersten Jahr ist der Abzug am höchsten, danach sinkt er kontinuierlich.
Für die Praxis heißt das: Die degressive Variante bringt den Steuervorteil früher, die lineare verteilt ihn gleichmäßig. Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig und lohnt sich meist nach gut einem Jahrzehnt, wenn der lineare Betrag den degressiven übersteigt.
Wie lässt sich die AfA erhöhen?
Es gibt zwei wirksame Hebel. Der erste ist der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer über ein Gutachten: Statt über 50 Jahre schreibst du dann etwa über 30 Jahre ab, der jährliche Betrag steigt entsprechend deutlich.
Der zweite Hebel ist eine saubere, gut dokumentierte Kaufpreisaufteilung. Je nachvollziehbarer der Gebäudeanteil belegt ist, desto höher ist die Bemessungsgrundlage. Eine pauschale Aufteilung nach Bodenrichtwert führt in Innenstadtlagen oft zu einem unnötig niedrigen Gebäudeanteil.
Gilt die AfA auch bei Eigennutzung?
Nein. Die Abschreibung setzt voraus, dass die Immobilie der Einkünfteerzielung dient, also vermietet wird. Für die selbst bewohnte Wohnung gibt es keine AfA. Wird eine Immobilie teilweise vermietet, lässt sich die AfA anteilig für den vermieteten Teil ansetzen.
