Beim Mietkauf mietest du eine Immobilie und erwirbst sie später zu einem heute festgelegten Preis. Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Das Modell ist gesetzlich nicht eigens geregelt, muss notariell beurkundet werden und ist in Summe meist teurer als ein normaler Kauf.
Wie funktioniert Mietkauf?
Vertraglich sind es zwei Bausteine: ein Mietvertrag und ein Kaufvertrag beziehungsweise eine Kaufoption. Der Kaufpreis wird schon zu Beginn festgelegt, ebenso der Zeitpunkt, zu dem gekauft wird oder werden kann. Ein vereinbarter Anteil der Miete zählt später als Anzahlung.
Weil der Vertrag eine Verpflichtung zum Grundstückserwerb enthält, braucht er nach § 311b BGB die notarielle Beurkundung - und zwar vollständig. Eine private Nebenabrede über die Anrechnung der Miete ist unwirksam.
Unterschieden wird zwischen dem klassischen Mietkauf mit fester Kaufpflicht und der Optionsvariante, bei der du am Ende entscheiden darfst. Die Option ist für den Käufer deutlich günstiger, kostet aber meist einen Aufschlag.
Für wen ist Mietkauf gedacht?
Vor allem für Interessenten, die keine klassische Finanzierung bekommen - wegen fehlenden Eigenkapitals, kurzer Selbstständigkeit oder unsteter Einkünfte. Der Mietkauf ersetzt die Bank durch den Verkäufer.
Genau daraus folgt der Preis: Der Verkäufer trägt das Risiko und lässt es sich bezahlen. Rechnet man Miete, Anrechnung und Kaufpreis zusammen, liegt das Modell fast immer über den Kosten eines Bankdarlehens.
Welche Risiken hat der Mietkauf?
Das größte ist die Insolvenz des Verkäufers vor der Eigentumsumschreibung. Ohne Absicherung im Grundbuch fällt die Immobilie in die Masse, und die geleisteten Anrechnungsbeträge sind einfache Insolvenzforderungen. Eine Auflassungsvormerkung ist deshalb Pflicht, nicht Kür.
Dazu kommt das Preisrisiko: Der Kaufpreis steht heute fest, gilt aber für einen Kauf in fünf oder zehn Jahren. Sinkt der Markt, zahlst du zu viel. Und wer die Kaufpflicht am Ende nicht erfüllen kann, verliert in der Regel den gesamten angerechneten Anteil.
Prüfe außerdem, ob der Kaufpreis überhaupt marktgerecht ist. Weil das Modell oft Käufer ohne Alternativen anzieht, liegen die Preise nicht selten über dem Verkehrswert.
Welche Alternativen gibt es?
Für Kapitalanleger ist der Mietkauf selten die erste Wahl. Wer Eigenkapital aufbauen und dann klassisch finanzieren kann, fährt fast immer günstiger - und behält die steuerlichen Vorteile aus Zinsabzug und Abschreibung, die beim Mietkauf in der Mietphase nicht greifen.
Sinnvoll ist der Blick auf eine Finanzierung mit geringerem Eigenkapital, auf Bürgschaften aus dem Familienkreis oder auf ein zweites, mitverpfändetes Objekt. Alle drei senken den Beleihungsauslauf und sind billiger als der Aufschlag beim Mietkauf.
