Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den du aus eigenen Mitteln bezahlst und nicht finanzierst. Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten von 8 bis 12 Prozent solltest du selbst tragen, dazu je nach Ziel 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt den Zinssatz, weniger erhöht den Hebel.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Die verbreitete Faustregel lautet: Kaufnebenkosten aus eigener Tasche, plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 11 Prozent Nebenkosten sind das rund 33.000 Euro plus 30.000 bis 60.000 Euro, also etwa 63.000 bis 93.000 Euro.
Bei einer Kapitalanlage wird bewusst anders gerechnet. Weil die Zinsen steuerlich abziehbar sind und die Miete den Kapitaldienst mitträgt, setzen Anleger oft nur die Nebenkosten ein und finanzieren den Kaufpreis vollständig. Das erhöht die Eigenkapitalrendite, verlangt aber ein stabiles Einkommen und Reserven.
Die Untergrenze ist nicht die Bank, sondern deine Reserve: Was du für Reparaturen, Mietausfall und die eigene Lebenssituation zurücklegen musst, gehört nicht in die Finanzierung.
Welche Kaufnebenkosten muss ich einrechnen?
Drei Posten bestimmen die Summe. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Notar und Grundbuch schlagen zusammen mit rund 1,5 bis 2 Prozent zu Buche. Dazu kommt gegebenenfalls die Maklercourtage von bis zu 3,57 Prozent für den Käuferanteil.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB: Der Käufer zahlt höchstens so viel Provision wie der Verkäufer. Der BGH hat am 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) klargestellt, dass es dabei auf die objektive Beschaffenheit des Objekts bei Abschluss des Maklervertrags ankommt - nicht auf eine später mitgeteilte Nutzungsabsicht. Bei Mehrfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken greift die Halbteilung ohnehin nicht.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland
- Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklercourtage: bis 3,57 Prozent Käuferanteil, falls beauftragt
- In der Summe: meist 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises
Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Technisch ja. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung trägt die Bank den Kaufpreis, bei einer 110-Prozent-Finanzierung zusätzlich die Nebenkosten. Voraussetzung sind eine sehr gute Bonität, ein sicheres Einkommen und ein Objekt, das die Bank als werthaltig einstuft.
Der Preis dafür ist der Zins. Banken staffeln ihn nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Wer unter 60 Prozent bleibt, bekommt die besten Konditionen; oberhalb von 80 Prozent steigt der Aufschlag deutlich, weil die Nebenkosten im Verwertungsfall nicht gedeckt sind.
Dazu kommt der Zeitfaktor: Ohne Eigenkapital startest du mit einer höheren Restschuld, die Tilgung wirkt langsamer, und bei einer Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren steht mehr Kapital zur Neubewertung an.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Nicht nur Tagesgeld. Angerechnet werden auch Wertpapierdepots, Bausparguthaben, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert und Darlehen aus dem Familienkreis, sofern sie schriftlich geregelt sind. Wichtig ist, dass die Mittel verfügbar sind, wenn der Notartermin steht.
Als Eigenkapitalersatz akzeptieren Banken außerdem eine bereits abbezahlte oder gering belastete Immobilie als zusätzliche Sicherheit. Damit sinkt der Beleihungsauslauf des neuen Darlehens, ohne dass Geld fließt. Diese Konstruktion verknüpft allerdings beide Objekte - fällt eines aus, haftet auch das andere.
