Der Beleihungsauslauf setzt dein Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Er entscheidet über den Zinssatz: Unter 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, oberhalb von 80 Prozent steigen die Aufschläge deutlich. Der Beleihungswert liegt dabei 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert.
Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?
Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert, mal 100. Bei 240.000 Euro Darlehen und 270.000 Euro Beleihungswert sind das 88,9 Prozent.
Der häufigste Denkfehler ist, mit dem Kaufpreis zu rechnen. Banken nehmen den Beleihungswert, und der liegt bewusst darunter: Sie ziehen einen Sicherheitsabschlag von meist 10 bis 20 Prozent ab, um Marktschwankungen abzufedern. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 240.000 bis 270.000 Euro Beleihungswert.
- Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert × 100
- Beleihungswert = Verkehrswert minus 10 bis 20 Prozent Sicherheitsabschlag
- bis 60 Prozent: beste Konditionen (Realkreditgrenze)
- bis 80 Prozent: noch gute Konditionen
- über 80 Prozent: spürbarer Zinsaufschlag
Warum sinkt der Zins mit dem Beleihungsauslauf?
Weil die Bank im Verwertungsfall unterschiedlich gut abgesichert ist. Bis 60 Prozent des Beleihungswerts gilt das Darlehen als Realkredit - Pfandbriefbanken dürfen nur in diesem Rahmen refinanzieren, entsprechend günstig ist ihr eigenes Geld.
Oberhalb dieser Grenze braucht die Bank teurere Refinanzierung und kalkuliert ein höheres Ausfallrisiko ein. Der Sprung zwischen 80 und 90 Prozent ist in den Konditionstabellen meist der größte, weil dort im Ernstfall nicht einmal mehr die Kaufnebenkosten gedeckt wären.
Wie senkt man den Beleihungsauslauf?
Der direkte Weg ist mehr Eigenkapital. Schon 10.000 Euro zusätzlich können den Auslauf über eine Stufengrenze drücken und den Zins für die gesamte Zinsbindung senken - das rechnet sich fast immer.
Der zweite Weg ist zusätzliche Sicherheit: eine lastenfreie oder gering belastete Immobilie, die mitverpfändet wird. Der Auslauf sinkt, ohne dass Geld fließt. Der Preis dafür ist die Verknüpfung beider Objekte.
Der dritte Weg ist Zeit. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld und damit der Auslauf. Bei der Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren stehst du deshalb regelmäßig in einer besseren Stufe als beim Kauf.
Was bedeutet das für Kapitalanleger?
Hier steht der Auslauf im Zielkonflikt mit dem Hebel. Wenig Eigenkapital erhöht die Eigenkapitalrendite, treibt aber den Auslauf und damit den Zins - und ein höherer Zins frisst genau den Überschuss, der den Hebel tragen soll.
Praktisch bewährt sich, die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises selbst zu tragen, damit der Auslauf unter 90 Prozent bleibt, und die Reserve nicht vollständig einzusetzen. Ein Objekt ohne Liquiditätspuffer ist bei der ersten größeren Reparatur ein Problem.
