Erbpacht ist der umgangssprachliche Name für das Erbbaurecht: Du kaufst das Gebäude, das Grundstück gehört weiter jemand anderem. Dafür zahlst du einen jährlichen Erbbauzins von üblicherweise 3 bis 6 Prozent des Grundstückswerts. Die Laufzeit beträgt meist 60 bis 99 Jahre.
Was bedeutet Erbpacht?
Beim Erbbaurecht trennst du Gebäude und Grundstück. Du erwirbst das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben, und zahlst dafür laufend Erbbauzins. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen, ist vererblich, verkäuflich und beleihbar - rechtlich steht es einem Grundstück damit sehr nahe.
Der Begriff „Erbpacht" ist historisch und juristisch überholt. Maßgeblich ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Weil aber fast alle so danach suchen, steht das Wort auch hier.
Typische Anbieter sind Kirchen, Stiftungen und Kommunen. Sie geben Grundstücke aus der Hand, ohne sie zu verkaufen, und setzen den Zins häufig niedriger an als private Eigentümer.
Wie hoch ist der Erbbauzins und wann steigt er?
Üblich sind 3 bis 6 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr, häufig genannt werden 4 Prozent. Bei einem Grundstückswert von 200.000 Euro sind das rund 8.000 Euro jährlich, also etwa 667 Euro im Monat zusätzlich zur Finanzierungsrate.
Für Wohngebäude begrenzt § 9a ErbbauRG die Erhöhung: Sie darf frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung verlangt werden, und sie darf die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nicht überschreiten. Der Zins ist also an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt, nicht an gestiegene Grundstückspreise.
- Erbbauzins: meist 3 bis 6 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr
- Laufzeit: typisch 60 bis 99 Jahre
- Anpassung bei Wohnnutzung: frühestens alle drei Jahre (§ 9a ErbbauRG)
- Maßstab der Anpassung: allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse, nicht der Bodenwert
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Dafür schuldet er eine Entschädigung - deren Höhe steht allerdings im Vertrag und kann sogar ausgeschlossen werden (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG).
Die oft zitierten „mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts" sind kein allgemeiner Standard. Diese zwingende Untergrenze gilt nach § 27 Abs. 2 ErbbauRG nur für Erbbaurechte, die dem Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise dienen. In allen anderen Fällen zählt allein, was im Vertrag steht.
Üblich ist in der Praxis die Verlängerung. Verhandelt wird sie aber aus einer schwachen Position heraus, je näher das Ende rückt.
Was ist der Heimfall?
Der Heimfall ist nicht das normale Vertragsende, auch wenn viele Ratgeber das vermischen. Nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG ist er die vertraglich vereinbarte Pflicht, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen - vorzeitig.
Typische Auslöser sind Zahlungsrückstände beim Erbbauzins oder ein Verstoß gegen die vereinbarte Nutzung. Der Heimfall ist damit die schärfste Klausel im Vertrag und gehört vor dem Kauf gelesen.
Lohnt sich Erbpacht als Kapitalanlage?
Steuerlich hat sie einen Vorteil, der selten erwähnt wird: Ein gekauftes Grundstück ist nicht abschreibbar, der Kaufpreisanteil dafür also steuerlich tot. Der Erbbauzins dagegen ist bei Vermietung in voller Höhe laufender Werbungskostenabzug.
Dem stehen echte Nachteile gegenüber. Der Kapitalbedarf sinkt zwar, weil das Grundstück nicht mitbezahlt wird; dafür ist der Kreis der Käufer beim Wiederverkauf kleiner, Banken finanzieren zurückhaltender, und mit jedem Jahr sinkt die Restlaufzeit als wertbestimmender Faktor.
Auch die Grunderwerbsteuer fällt an. Bemessungsgrundlage ist nicht der Grundstückswert, sondern der kapitalisierte Erbbauzins: der Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich aus der Laufzeit ergibt.
