Der Cashflow ist der Betrag, der bei einer vermieteten Immobilie nach allen Zahlungen tatsächlich auf dem Konto bleibt oder fehlt. Von der Kaltmiete gehen nicht umlagefähige Kosten und der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung ab. Anders als die Rendite zeigt der Cashflow, ob sich das Objekt aus eigener Kraft trägt.
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?
Du startest bei der Kaltmiete im Jahr. Davon ziehst du die nicht umlagefähigen Kosten ab, also alles, was du nicht auf den Mieter umlegen darfst: Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfall. Übrig bleibt der operative Überschuss.
Im zweiten Schritt geht der Kapitaldienst ab, also Zins und Tilgung deines Darlehens. Das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuern. Ist er negativ, musst du monatlich zuzahlen.
Ein Beispiel: 9.600 Euro Kaltmiete im Jahr, 1.400 Euro nicht umlagefähige Kosten und 8.700 Euro Kapitaldienst ergeben minus 500 Euro im Jahr. Vor Steuern zahlst du also rund 42 Euro im Monat zu.
- Kaltmiete pro Jahr
- abzüglich Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallansatz
- abzüglich Zins und Tilgung
- = Cashflow vor Steuern
- zuzüglich Steuereffekt = Cashflow nach Steuern
Warum unterscheiden sich Cashflow vor und nach Steuern?
Weil das Finanzamt anders rechnet als deine Bank. Steuerlich abziehbar sind die Zinsen, die laufenden Kosten und die AfA - die Tilgung dagegen nicht, denn sie ist Vermögensaufbau und keine Ausgabe im steuerlichen Sinn.
Die AfA wirkt dabei umgekehrt: Sie mindert deinen zu versteuernden Gewinn, ohne dass Geld abfließt. Deshalb kann eine Wohnung vor Steuern eine kleine Unterdeckung haben und nach Steuern trotzdem positiv sein.
Das erklärt auch die typische Verschiebung über die Laufzeit. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Steuervorteil groß. Mit jedem Jahr sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt - der Cashflow vor Steuern verbessert sich langsam, der steuerliche Effekt schrumpft.
Ist ein negativer Cashflow ein schlechtes Zeichen?
Nicht automatisch. Bei hoher Tilgung ist eine monatliche Zuzahlung eine bewusste Entscheidung: Du sparst in dein eigenes Objekt, statt es auf ein Konto zu legen. Entscheidend ist, ob die Unterdeckung geplant ist und du sie dauerhaft tragen kannst.
Kritisch wird es, wenn die Zuzahlung nicht kalkuliert war, wenn keine Reserve für Reparaturen und Mietausfall vorhanden ist oder wenn das Modell nur bei Vollvermietung ohne jede Instandhaltung funktioniert. Rechne mindestens einen Monat Leerstand im Jahr und eine Rücklage ein - und prüfe, was bei einer Anschlussfinanzierung mit höherem Zins passiert.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Die Mietrendite misst die Verzinsung deines Kaufpreises und ignoriert, wie du finanziert hast. Der Cashflow misst deine Liquidität und hängt genau davon ab. Zwei identische Wohnungen haben dieselbe Rendite und völlig unterschiedliche Cashflows, wenn eine mit 20 Prozent Eigenkapital und die andere ohne gekauft wurde.
Beide Kennzahlen zusammen ergeben erst ein Bild: Die Rendite sagt, ob das Objekt gut ist. Der Cashflow sagt, ob die Finanzierung zu dir passt.
