Bei der Staffelmiete steht schon im Mietvertrag, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten und als Geldbetrag ausgewiesen sein. Solange sie läuft, sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und nach Modernisierung ausgeschlossen.
Wie funktioniert eine Staffelmiete?
Vermieter und Mieter vereinbaren im Vertrag eine Treppe: ab Jahr zwei so viel, ab Jahr drei so viel. Die Erhöhung tritt automatisch ein, es braucht kein Schreiben und keine Zustimmung. Für beide Seiten ist die Kalkulation damit über Jahre planbar.
§ 557a BGB stellt zwei Bedingungen: Die Vereinbarung muss schriftlich sein, und die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung muss als Geldbetrag ausgewiesen sein. Eine Steigerung in Prozent genügt nicht und macht die Klausel unwirksam.
Welche Fristen und Grenzen gelten?
Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Obergrenze für die Höhe nennt das Gesetz nicht - wohl aber die Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten die §§ 556d bis 556g für jede einzelne Staffel. Die Verlängerung dieser Regelung bis zum 31. Dezember 2029 wurde 2025 beschlossen.
Das Kündigungsrecht des Mieters darf für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Längere Bindungen sind unwirksam.
- Schriftform, Beträge in Euro statt Prozent
- Jede Staffel mindestens ein Jahr unverändert
- Kündigungsausschluss maximal vier Jahre
- Während der Laufzeit keine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB
Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete?
Die Staffelmiete ist fix, die Indexmiete variabel. Bei der Staffel weißt du schon beim Einzug, was in fünf Jahren fällig ist. Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex - bei hoher Inflation stärker, bei stabilen Preisen kaum.
Für Kapitalanleger heißt das: Die Staffelmiete gibt Planungssicherheit, schützt aber nicht vor Inflation. Die Indexmiete tut genau das, dafür ist der Ertrag weniger vorhersehbar.
Lohnt sich eine Staffelmiete für Vermieter?
Sie erspart den gesamten Erhöhungsprozess: keine Begründung, keine Zustimmung, kein Streit über den Mietspiegel. Gerade bei mehreren Wohnungen ist das ein spürbarer Verwaltungsvorteil.
Der Preis dafür ist Starrheit. Zieht der Markt stärker an als gedacht, bleibt die Miete trotzdem in der Staffel gefangen, und Modernisierungen lassen sich nicht umlegen. Wer energetisch sanieren will, sollte das vor Abschluss bedenken.
