Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben - frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung und nur per Erklärung in Textform.
Wie funktioniert die Indexmiete?
Im Mietvertrag wird schriftlich vereinbart, dass sich die Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet. Steigt der Index um 4 Prozent, darf die Miete um 4 Prozent steigen.
Anders als bei der Staffelmiete passiert das nicht automatisch. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären, dabei die Änderung des Index angeben und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag nennen. Wirksam wird sie mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Wie berechnet man die Indexmiete?
Neue Miete = alte Miete × (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand). Bei 900 Euro Miete, Indexstand 119,8 bei der letzten Anpassung und 124,6 heute ergibt das 900 × 124,6 ÷ 119,8 = rund 936 Euro.
Wichtig ist, immer denselben Index und dieselbe Basis zu verwenden. Das Statistische Bundesamt stellt die Reihe periodisch auf ein neues Basisjahr um; gerechnet wird dann mit den umbasierten Werten, nicht mit Zahlen aus zwei verschiedenen Reihen.
Welche Grenzen gelten bei der Indexmiete?
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen - der Index ist die einzige Stellschraube.
Modernisierungen darf der Vermieter nur in engen Ausnahmen umlegen, nämlich bei baulichen Maßnahmen, die er nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich angeordneten. Eine freiwillige energetische Sanierung fällt nicht darunter.
Fällt der Index, kann die Miete auch sinken. In der Praxis kommt das selten vor, gehört aber zur Vereinbarung.
Für wen lohnt sich die Indexmiete?
Für Kapitalanleger ist sie der eingebaute Inflationsschutz: Die Mieteinnahme bewegt sich mit dem Preisniveau, ohne Mietspiegel-Diskussion und ohne Zustimmung des Mieters. In Phasen hoher Inflation ist das der stärkste Hebel im Bestand.
In Phasen stabiler Preise dagegen bleibt die Miete stehen, auch wenn der örtliche Markt davonzieht. Und wer modernisieren will, verbaut sich mit der Indexmiete den üblichen Weg über § 559 BGB. Die Entscheidung hängt also am Objekt und am geplanten Sanierungsfahrplan.
