Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent. Der Mieter muss zustimmen.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?
Zwei Grenzen gelten gleichzeitig. Erstens die ortsübliche Vergleichsmiete: Über sie hinaus geht nichts. Zweitens die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB - in drei Jahren höchstens 20 Prozent, und nur 15 Prozent, wenn das Land die Gemeinde per Verordnung als angespannt eingestuft hat.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den Entgelten für vergleichbare Wohnungen, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Der Betrachtungszeitraum wurde 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert, was die Vergleichsmiete tendenziell dämpft.
- Obergrenze: ortsübliche Vergleichsmiete
- Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren
- In angespannten Märkten: 15 Prozent in drei Jahren
- Vergleichsmiete: Entgelte der letzten sechs Jahre
Welche Fristen gelten für die Mieterhöhung?
Die Miete muss bei Zugang des Verlangens seit 15 Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung muss mindestens ein Jahr vergangen sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Beides zusammen ergibt den praktischen Rhythmus: frühestens alle 15 Monate ein Verlangen, wirksam drei Monate später.
Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat. Stimmt er nicht zu, bleibt nur die Klage auf Zustimmung, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten.
Wie muss die Mieterhöhung begründet werden?
Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung. Zulässig sind ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
Fehlt die Begründung oder ist sie unbrauchbar, ist das Verlangen unwirksam - und die 15-Monats-Frist läuft weiter, ohne dass etwas passiert. Der häufigste Fehler in der Praxis ist ein Mietspiegel, der auf die konkrete Wohnung gar nicht passt.
Was gilt bei Modernisierung und Staffel- oder Indexmiete?
Nach einer Modernisierung läuft die Erhöhung über § 559 BGB und nicht über die Vergleichsmiete. Umlagefähig sind bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, gedeckelt durch eine eigene Kappungsgrenze.
Bei einer vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Dort gilt allein, was der Vertrag beziehungsweise der Verbraucherpreisindex vorgibt.
