Die Grundschuld ist das Pfandrecht, mit dem eine Bank ihr Immobiliendarlehen absichert. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und berechtigt die Bank, die Immobilie zu verwerten, wenn du nicht zahlst. Anders als die Hypothek bleibt sie bestehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden: Sinkt die Restschuld, sinkt die Hypothek automatisch mit. Die Grundschuld ist davon losgelöst. Sie steht in voller Höhe im Grundbuch, egal wie viel du schon getilgt hast.
Genau deshalb arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit der Grundschuld: Sie lässt sich für ein späteres Darlehen wiederverwenden, ohne dass eine neue Eintragung nötig wird.
Die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen stellt die Sicherungszweckerklärung her. Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld absichert, und ist deshalb das eigentlich wichtige Dokument.
Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?
Für Notar und Grundbuchamt zusammen kannst du mit rund 0,8 bis 1 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme rechnen. Bei 300.000 Euro sind das etwa 2.400 bis 3.000 Euro. Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten und müssen aus dem Eigenkapital kommen.
Im Grundbuch stehen außerdem Grundschuldzinsen von oft 12 bis 18 Prozent. Das ist nicht dein Darlehenszins, sondern nur der Sicherungsrahmen der Bank für den Verwertungsfall.
Wie läuft das Löschen einer Grundschuld ab?
In drei Schritten. Nach vollständiger Tilgung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Ein Notar beglaubigt sie, dann beantragt er die Löschung beim Grundbuchamt. Ohne Notar geht es nicht, die Beglaubigung ist zwingend.
Die Kosten liegen bei jeweils rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt, zusammen also etwa 0,4 bis 0,5 Prozent.
Bei einer Briefgrundschuld brauchst du zusätzlich den Grundschuldbrief im Original. Ist er verschwunden, muss er in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden - das dauert Monate und kostet extra. Die Buchgrundschuld ohne Brief ist deshalb die unkompliziertere Variante.
Sollte man die Grundschuld löschen lassen?
Nicht automatisch. Bleibt sie stehen, lässt sie sich später für ein neues Darlehen wiederverwenden, und du sparst dir die Neueintragung. Für Kapitalanleger, die weitere Objekte finanzieren wollen, ist das der Normalfall.
Für die Löschung spricht ein geplanter Verkauf: Ein lastenfreies Grundbuch macht den Kaufvertrag einfacher. Alternativ kann die Bank eine Löschungsbewilligung ausstellen, die erst zum Notartermin verwendet wird.
Ein Risiko besteht nicht, solange die Sicherungszweckerklärung erloschen ist. Eine stehengebliebene Grundschuld ohne zugrunde liegende Forderung berechtigt die Bank zu nichts. Lass dir diese Erklärung schriftlich geben.
