Das Annuitätendarlehen ist die übliche Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich und besteht aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil wird kleiner, der Tilgungsanteil größer.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Du zahlst jeden Monat denselben Betrag, die Annuität. Am Anfang steckt darin viel Zins und wenig Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, damit auch der Zinsanteil - und weil die Rate gleich bleibt, wächst automatisch der Tilgungsanteil. Der Effekt beschleunigt sich über die Jahre.
Ein Beispiel: 300.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung. Die Rate beträgt 1.375 Euro im Monat. Im ersten Jahr sind davon rund 10.500 Euro Zins und 6.000 Euro Tilgung. Nach zehn Jahren ist die Restschuld auf etwa 229.000 Euro gesunken, und derselbe Betrag tilgt bereits deutlich mehr.
Genau deshalb macht die Anfangstilgung so viel aus: Bei 3,5 Prozent Zins dauert die Rückzahlung mit 1 Prozent Anfangstilgung rund 44 Jahre, mit 2 Prozent etwa 29 Jahre und mit 3 Prozent nur noch rund 22 Jahre.
Wie berechnet man die Annuität?
Für den Alltag genügt die einfache Form: Rate im Jahr = Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung), geteilt durch zwölf für den Monat. Bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 16.500 Euro im Jahr oder 1.375 Euro im Monat.
Die finanzmathematische Formel lautet: Annuität = Darlehen × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n − 1), wobei i der Periodenzins und n die Anzahl der Perioden ist. Sie liefert die Rate, wenn du statt der Tilgung die gewünschte Laufzeit vorgibst.
Was ist der Unterschied zwischen Zinsbindung und Laufzeit?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz garantiert ist, typischerweise zehn oder fünfzehn Jahre. Die Laufzeit ist die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung, oft 25 bis 35 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst - zum dann geltenden Zins.
Ein Recht hast du unabhängig davon immer: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei längerer Zinsbindung und ist bei fallenden Zinsen bares Geld wert.
Worauf sollten Kapitalanleger achten?
Auf die Trennung von Zins und Tilgung. Nur die Zinsen sind bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten abziehbar, die Tilgung nicht - sie ist Vermögensaufbau. Eine hohe Anfangstilgung macht dich also schneller schuldenfrei, senkt aber den steuerlichen Effekt und belastet den Cashflow.
Wichtig ist außerdem der Effektivzins statt des Sollzinses: Er enthält Bearbeitungskosten und den Zinszahlungsrhythmus und ist die einzige sinnvolle Vergleichsgröße zwischen Angeboten.
