Der Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. In der Vermögensnachfolge überträgt man damit die Immobilie an die Kinder und behält die Mieteinnahmen. Weil der Nießbrauch den Wert der Schenkung mindert, sinkt die Schenkungsteuer.
Wie funktioniert der Nießbrauch bei einer Immobilie?
Das Eigentum geht auf den Beschenkten über, das Nutzungsrecht bleibt beim Übergeber. Der Nießbraucher vermietet weiter, kassiert die Miete und trägt im Gegenzug die laufenden Lasten. Eingetragen wird das Recht in Abteilung II des Grundbuchs, damit wirkt es gegenüber jedem späteren Erwerber.
Zwei Formen sind zu unterscheiden. Beim Vorbehaltsnießbrauch verschenkst du die Immobilie und behältst dir das Nutzungsrecht vor. Beim Zuwendungsnießbrauch bleibst du Eigentümer und räumst jemand anderem das Nutzungsrecht ein, etwa dem Kind während des Studiums.
Wie wird der Nießbrauch berechnet?
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist der Reinertrag, also die Jahresmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher trägt. Den Vervielfältiger liefert die amtliche Tabelle zu § 14 BewG; er hängt von Alter und Geschlecht ab und rechnet mit 5,5 Prozent Zins.
Eine Grenze setzt § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens ein 18,6-tel des Werts der Immobilie betragen. Damit kann der Kapitalwert des Nießbrauchs nie größer werden als die Immobilie selbst.
Beispiel: 12.000 Euro Reinertrag im Jahr, Übergeberin 65 Jahre alt, Vervielfältiger rund 12. Der Nießbrauch ist dann etwa 144.000 Euro wert - genau um diesen Betrag sinkt der steuerpflichtige Erwerb des Beschenkten.
Welche Steuerfalle hat der Nießbrauch?
Die Abschreibung. Abziehen darf sie nur, wer die Anschaffungskosten getragen hat. Beim Vorbehaltsnießbrauch ist das der frühere Eigentümer - er behält die AfA und kann sie weiter gegen die Mieteinnahmen rechnen.
Beim Zuwendungsnießbrauch verpufft sie dagegen: Der Nießbraucher hatte nie Anschaffungskosten und darf keine AfA ansetzen, nur Erhaltungsaufwand und laufende Kosten. Der Eigentümer wiederum hat keine Mieteinnahmen mehr, gegen die er abschreiben könnte. Die AfA geht in diesen Jahren also schlicht verloren.
Maßgeblich ist der Nießbrauchserlass des Bundesfinanzministeriums vom 30. September 2013. ⚖️ Vor jeder Übertragung gehört der Fall zum Steuerberater, die Beträge sind zu groß für Faustregeln.
Welche Nachteile hat der Nießbrauch?
Der Beschenkte ist Eigentümer, kann aber praktisch nichts entscheiden: kein Verkauf ohne Zustimmung, keine Eigennutzung, keine Mieteinnahmen. Auch eine Finanzierung wird schwierig, weil das Nießbrauchsrecht im Grundbuch der Bank vorgeht.
Umgekehrt bindet sich der Nießbraucher an die laufenden Pflichten. Die gewöhnlichen Erhaltungskosten trägt er, größere Maßnahmen sind Verhandlungssache und gehören in den Notarvertrag.
Wichtig für die Nachfolgeplanung: Die Schenkungsteuer-Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Wer früh überträgt, nutzt sie mehrfach - der Nießbrauch macht das möglich, ohne die eigene Einkommensbasis aufzugeben.
