Eigenbedarf ist der häufigste Grund, aus dem ein Vermieter kündigen darf: Er braucht die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist.
Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig?
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt, dass der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein - eine allgemeine Absicht genügt nicht.
In die Kündigung gehören die begünstigte Person und der Grund. Fehlt beides, ist die Kündigung unwirksam. Stellt sich später heraus, dass der Bedarf vorgetäuscht war, drohen Schadenersatzansprüche des Mieters.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Sie richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses: drei Monate bis fünf Jahre, sechs Monate ab fünf Jahren, neun Monate ab acht Jahren. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat zählt.
Der Mieter kann der Kündigung nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte bedeutet - etwa bei hohem Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Dann entscheidet das Gericht über eine Fortsetzung.
- bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- ab 5 Jahren: 6 Monate
- ab 8 Jahren: 9 Monate
- Widerspruch des Mieters nach der Sozialklausel möglich
Was ist die Sperrfrist bei einer umgewandelten Wohnung?
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB).
In Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung können die Landesregierungen diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. In vielen Großstädten, auch in Hamburg, ist das der Fall - wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, sollte die aktuelle Verordnung des Landes kennen.
Für Kapitalanleger ist das selten ein Problem, weil sie ohnehin vermieten wollen. Entscheidend wird es, wenn der Plan die spätere Eigennutzung ist.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ja, wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird (§ 577 BGB). Der Mieter darf dann zu den Bedingungen des Kaufvertrags selbst eintreten.
Der Verkäufer muss ihn darüber informieren. Praktisch verzögert das den Ablauf um die zweimonatige Ausübungsfrist, weshalb der Punkt früh im Prozess geklärt gehört.
