Steuern sparen mit Immobilien – AfA erklärt

Kurzüberblick

Die AfA („Absetzung für Abnutzung“) ermöglicht Vermietern, den theoretischen Wertverlust ihrer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Mit einer gezielten Strategie – etwa mithilfe eines Restnutzungsdauer-Gutachtens – lässt sich die Abschreibungsdauer verkürzen und die Steuerlast deutlich senken. Erfahre hier, wie das funktioniert.

Inhaltsverzeichnis

• Einleitung
• Unser AfA-Rechner
• Grundlagen & Hintergrundwissen zur AfA
• Vorteile & Chancen der AfA
• Restnutzungsdauer-Gutachten – so funktioniert der Hebel
• Risiken & Herausforderungen
• Konkrete Tipps zur Umsetzung
• Fazit
• FAQ-Bereich

Einleitung

In Deutschland sind Immobilien-Investitionen nicht nur wegen steigender Mieten und stabiler Sachwerte interessant, sondern auch als Strategie zur Steueroptimierung. Die AfA – „Absetzung für Abnutzung“ – spielt dabei eine zentrale Rolle: Sie erlaubt es Eigentümern, den Wertverlust ihrer vermieteten Immobilie jährlich steuerlich geltend zu machen. Noch effektiver wird das Ganze, wenn du die tatsächliche Restnutzungsdauer deiner Immobilie nachweist – z. B. durch ein professionelles Gutachten. Wichtig: Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar, sondern gibt unverbindliche Hinweise und Informationen.

Unser AfA Rechner

Grundlagen & Hintergrundwissen zur AfA

Die AfA regelt, wie Investoren ihre Anschaffungskosten steuerlich über die Jahre abschreiben können. Wichtig ist hierbei der Gebäudeanteil. Jede Immobilie hat einen Gebäudeanteil und einen Grund und Boden-Anteil. Je nach Baujahr und Art des Objekts gelten unterschiedliche Sätze:

Lineare AfA

• Altbau (vor 1925): 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
• Beispiel: 300.000 € Gebäudeanteil = 7.500 € AfA p.a. → bei 42 % Steuersatz ≈ 3.150 € Steuerersparnis jährlich.
• Bestandsimmobilie (1925–2022): 2 % pro Jahr über 50 Jahre
• Beispiel: 400.000 € Gebäudeanteil = 8.000 € AfA p.a. → Steuerersparnis ≈ 3.360 € jährlich.
• Neubau (ab 2023): 3 % pro Jahr über rund 33 Jahre
• Beispiel: 500.000 € Gebäudeanteil = 15.000 € AfA p.a. → Steuerersparnis ≈ 6.300 € jährlich.

Degressive AfA (seit 2023 möglich)

• Gilt für neue Mietwohngebäude, die zwischen 1.10.2023 und 30.09.2029 gekauft oder fertiggestellt wurden.
• Startet mit bis zu 5 % im ersten Jahr – später wählbarer Übergang zur linearen Abschreibung.
• Beispiel: 400.000 € Gebäudeanteil, 5 % = 20.000 € AfA im ersten Jahr → Steuerersparnis: 8.400 €.

Vorteile & Chancen der AfA

• Direkte Steuerersparnis: Die Abschreibung reduziert dein zu versteuerndes Einkommen – jedes Jahr aufs Neue.
• Optimierter Cashflow: Höhere AfA-Beträge (z. B. durch Neubau oder Restnutzungsgutachten) lassen dir mehr Mittel für Tilgung, Rücklagen oder Reinvestition.
• Planbarkeit: Die AfA-Sätze sind gesetzlich geregelt und bieten somit eine kalkulierbare Größe in deiner Finanzplanung.

Restnutzungsdauer-Gutachten – so funktioniert der Hebel

Die gesetzliche AfA geht von Standardnutzungsdauern aus – 50 oder 40 Jahre. Wenn deine Immobilie jedoch älter, renovierungsbedürftig oder technisch veraltet ist, kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten die tatsächliche (kürzere) Nutzungsdauer nachweisen.

Beispiel:

Immobilie mit 450.000 € Gebäudeanteil, Baujahr 1970. Standard-AfA wären 2 % → 9.000 € jährlich entspricht bei 42 % Steuersatz in etwa 3.780 € Steuerersparnis.

Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten wird eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nachgewiesen → 15.000 € AfA p.a. = 6.300 € Steuerersparnis – ein Plus von 2.520 € jährlich.

Voraussetzungen:

• Qualifiziertes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen
• Klare Dokumentation zum Zustand, Modernisierungen und Baujahr
• Wird bei professioneller Ausstellung in den meisten Fällen vom Finanzamt anerkannt

Risiken & Herausforderungen

• Kosten des Gutachtens: Meist zwischen 500–2000 €, abhängig von Lage und Größe
• Finanzamts-Akzeptanz: Nur qualitativ hochwertige Gutachten werden anerkannt – wähle sorgfältig aus
• Nicht sinnvoll bei Neubau: Wenn die Restnutzungsdauer ohnehin bei ~33 Jahren liegt
• Modernisierungen beachten: Diese verlängern die Nutzungsdauer – was die Abschreibung reduziert

Konkrete Tipps zur Umsetzung

1. Berechne deine aktuelle AfA und vergleiche mit möglichen Alternativen
2. Prüfe, ob dein Objekt älter, sanierungsbedürftig oder technisch überholt ist
3. Ziehe einen zertifizierten Gutachter hinzu – idealerweise mit Erfahrung
4. Plane das Gutachten rechtzeitig vor der Steuererklärung
5. Reiche das Gutachten beim Finanzamt ein und konsultiere ggf. einen Steuerberater
6. ‍

Fazit

Die AfA ist ein mächtiges Instrument zur Steueroptimierung für Vermieter. Besonders in Kombination mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten lassen sich Abschreibungsbeträge und damit Steuerersparnisse deutlich steigern. Wichtig: Jede Investition ist individuell – lass dich beraten und prüfe deine Optionen sorgfältig.

Nächste Schritte:

Informiere dich über deine aktuelle AfA, hole ein qualifiziertes Gutachten ein und stimme dich mit deiner Steuerberatung ab.