Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden. Vermieter setzen nach § 7i EStG acht Jahre lang jeweils bis zu 9 Prozent und weitere vier Jahre bis zu 7 Prozent ab - zusammen 100 Prozent der begünstigten Kosten in zwölf Jahren. Selbstnutzer kommen nach § 10f EStG auf 90 Prozent in zehn Jahren.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA bei Vermietung?
§ 7i EStG erlaubt im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent, in den vier Jahren danach jeweils bis zu 7 Prozent. Acht mal 9 plus vier mal 7 ergibt exakt 100 Prozent: Die begünstigten Sanierungskosten sind nach zwölf Jahren vollständig abgeschrieben.
In Ratgebern kursieren gelegentlich 8 Prozent für die ersten acht Jahre. Das ist falsch - der Gesetzeswortlaut nennt 9 Prozent, und nur damit geht die Rechnung auf 100 Prozent auf.
Dieselben Sätze gelten nach § 7h EStG für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, auch wenn das Haus selbst kein Baudenkmal ist.
- Jahre 1 bis 8: jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Kosten
- Jahre 9 bis 12: jeweils bis zu 7 Prozent
- Summe: 100 Prozent in zwölf Jahren (§ 7i EStG, Vermietung)
- Selbstnutzer: 9 Prozent über zehn Jahre, zusammen 90 Prozent (§ 10f EStG)
Was gilt bei Denkmal-AfA und Eigennutzung?
Wer selbst einzieht, zieht die Sanierungskosten nach § 10f EStG wie Sonderausgaben ab: im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9 Prozent. Nach zehn Jahren sind damit 90 Prozent abgesetzt, die restlichen 10 Prozent gehen steuerlich verloren.
Zwei Bedingungen sind wichtig: Du musst die Wohnung in jedem dieser Jahre selbst bewohnen. Und der Abzug ist auf ein Gebäude begrenzt, Ehepaare dürfen ihn bei insgesamt zwei Objekten nutzen.
Auf welche Kosten wird die Denkmal-AfA angewendet?
Nur auf den Sanierungsanteil. Ein Denkmalobjekt zerfällt steuerlich in drei Teile, die unterschiedlich behandelt werden: Der Grundstücksanteil wird gar nicht abgeschrieben, die vorhandene Altbausubstanz läuft über die normale AfA mit 2 Prozent (Baujahr ab 1925) oder 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925), und nur die bescheinigten Sanierungskosten profitieren von der erhöhten Abschreibung.
Öffentliche Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage. Deshalb muss die Bescheinigung ausdrücklich ausweisen, ob und in welcher Höhe Fördermittel geflossen sind.
Welche Bescheinigung brauche ich für die Denkmal-AfA?
Die Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Denkmalbehörde. Sie ist ein Grundlagenbescheid: Solange sie nicht offensichtlich rechtswidrig ist, muss das Finanzamt die bescheinigten Beträge übernehmen. Ohne diese Bescheinigung gibt es keine Denkmal-AfA, auch nicht bei einem unstrittig denkmalgeschützten Haus.
Entscheidend ist der Zeitpunkt: Das Gesetz verlangt, dass die Maßnahmen in Abstimmung mit der Behörde durchgeführt wurden. Wer erst nach der Sanierung fragt, riskiert die Anerkennung. Die Abstimmung gehört deshalb vor den Baubeginn, nicht in die Schlussrechnung.
